Categoria: Investire

Dal Sole24Ore del 9 gennaio 2007

Entra nel vivo, a un anno dall’acquisto dei terreni ex Fiat, l’operazione per la riconversione di 300mila metri quadrati di su stabilimenti automobilistici nell’area di Mirafiori, a Torino. A gestire l’operazione è la società di trasformazione controllata al 40% da Comune di Torino e Regione Piemonte, con la Provincia e la stessa Fiat al 10% ciascuno. “Torino Nuova Economia” (Tne), che ha acquistato gli immobili da Fiat nel dicembre 2005 per 67 milioni, presenterà entro gennaio il master plan delle trasformazioni. Previsto il centro di design industriale del Politecnico (sarà il primo intervento), un incubatore per imprese innovative, spazi per nuove attività produttive innovative. Saranno coinvolte imprese di costruzione o sviluppatori immobiliari. Debutta questa settimana la nuova sezione del giornale “Città e Grandi Reti”, nuova sintesi dei filoni informativi già trattati su trasformazione urbana, immobiliare, infrastrutture, Project fmancing, opere pubbliche.

A un anno dall’acquisto di 300mila mq dello storico stabilimento Fiat di Mìrafori, Torino Nuova Economia (Tne), la società pubblica incaricata di valorizzare le aree, è pronta a muovere i primi passi per la realizzazione del Mobility Village, un distretto dì attività innovative di ricerca, formazione e produzione legale al settore della mobilità. Su un primo lotto (comparto A) è in arrivo l’accordo di programma per realizzare, entro agosto 2008, il centro del Design industriale del Politecnico, cofinanziato da fondi europei. Intorno a questo nucleo è allo studio un master pian (che potrebbe essere presentato già il 15 gennaio per il Cda di Tne) per capire quale sìa la strada da percorrere.

Sono aperte tutte le ipotesi: sia la vendita diretta dei terreni e degli edifici così come sono, sia la trasformazione delle aree per procedere in un secondo tempo alla cessione o all’affitto. “L’imperativo – spiega Mauro Zangola, amministratore delegato di Tne — è decidere entro uno o due mesi, per poter dare le prime risposte agli operatori che hanno manifestato interesse a insediarsi”. Sulla trasformazione delle aree lavora a ritmi serrati anche il Comune: la variante per il centro Design, inclusa nell’accordo di programma, prevede un ampliamento delle funzioni ammesse, sempre nell’ambito di quella produttiva attuale. L’accordo del 2005 A dicembre 2005 gli enti locali e la Fiat hanno siglato il protocollo d’intesa, seguito dagli atti di vendita, per l’acquisto da parte degli stessi enti locali di 300mila mq all’interno della fabbrica di Mirafiori (il 10% dello stabilimento) e dell’area di 300mila mq del Campo Volo, fra Torino e Collegno.

In cambio l’azienda si è impegnata a dar vita a un piano di rilancio di Fiat Auto che prevedeva, come prima azione, l’avvio a Torino di una linea della Punto. Le aree sono state cedute per 67 milioni di euro (60 per Mirafiori e sette per il Campo Volo): la valutazione è stata affidata a uno staff del Politecnico guidato dal professor Ricardo Roscelli. “La valutazìone – spiega Roscelli – è stata condotta senza un master pian definito ma partendo dello stato dei terreni e dei fabbricati, alcuni in ottime condizioni e altri da demolire. Sono state quindi valutate diverse ipotesi di trasformazione, tenendo conto di cubature più basse rispetto a quelle indicate nel Prg, che prevede indici elevati per le aree produttive, e calcolando anche eventuali costi di demolizione e bonifica”.

Forse oggi la Fiat non sarebbe più disposta a vendere i terreni per la stessa cifra: non a caso resta una clausola senza seguito (almeno per ora) quella inserita nel contratto di vendila che prevede una prelazione degli enti locali nel caso di dismissione di ulteriori 600mila mq di Mirafiori. Tuttavia è necessario tener conto del periodo di crisi che l’azienda attraversava nel 2005. Senza dimenticare che la Fiat mantiene il 10% del capitale di Tne. Società di trasformazione Le aree sono state acquisite da Torino Nuova Economia (Tne), società per azioni di nuova cosnruzione (Newco) a maggioranza pubblica, partecipata dal Comune di Torino tramite la Finanziaria Città di Torino Srl (40%) e dalla Regione Piemonte tramite la Finpiemonte (40%), dalla Provincia (10%) e da Fiat (10%). La società, attiva solo dallo scorso 10 ottobre, opera sul modello di una società di scopo o di una Stu e si avvale per ora della struttura operativa di Finpiemonte.

II centro Design L’area di Mirafiori è stata suddivisa in tre lotti. Il primo a essere sviluppato sarà il comparto A, che si estende per 150mila mq tra largo Orbassano e corso Settembrini, dietro il Motor Village Fiat e gli uffici della Ibm. In quest’area sorgerà il centro di Design industriale del Politecnico, un polo universitario cofinanziato per 4,5 milioni da fondi Docup 2000-2006 e oggetto di un protocollo d’intesa sigiato a gennaio 2005 fra Comune, Provincia. Regione e Ateneo. Per non perdere i finanziamenti europei, fra fine gennaio e inizio febbraio dovrà essere approvato l’accordo di programma: il centro, almeno per un primo lotto funzionale, dovrà essere operativo entro agosto 2008. Il progetto del centro Design, che sarà realizzato da Tne e su cui è già aperta la conferenza dei servizi, è stato sviluppato dallo studio Isolarchitettì su incarico di Siti, l’Istituto superiore sui sistemi territoriali per l’innovazione presieduto da Roscelli e fondato dalla Compagnia di San Paolo e dal Politecnico: proprio a Siti la città, nel pieno della crisi Fiat, aveva già affidato uno studio sui possibili scenari di trasformazione per Mirafiori.

A far fronte alle spese di progettazione è stata la Compagnia,di San Paolo che appoggia Comune e Politecnico per lo start-up del centro Design e che ha consegnato il progetto a Tne. I centro si svilupperà su una superficie di circa 17mila mq di Slp (su 120mila mq di Slp del comparto), all’interno di una paRte del fabbricato ex Dai. Il progetto, che vale circa 30 milioni, è diviso in lotti. Un primo lotto prevede la creazione, per il 2008, di sei moduli che si sviluppano su due piani ciascuno, coperti dal tetto del capannone che viene mantenuto nella struttura ma modificato per permettere l’ingresso di fasci di luce. I moduli, caratterizzati dall’uso di materiali diversi, sono destinati a ospitare aule, biblioteca e spazi per la didattica.

In un momento successivo sarà invece realizzato un edificio cilindrico (in memoria dei gasometri dell’area) per ospitare un centro congressi, bar e ristoranti. L’Urban Center ha inoltre sviluppato, su richiesta della città, una prima ipotesi di master plan del comparto A che prevede la creazione di strutture per la ricerca, incubatori d’impresa, parcheggi, aree verdi e di una foresteria universitaria. La variante al Prg L’accordo di programma darà il via libera alla variante parziale per il comparto A di Mirafiori. L’area non cambierà destinazione d’uso: al contrario a fronte dì una diminuzione degli indici territoriali (da 2 a 0,8 mq/mq) saranno ampliate le funzioni inserendo a fianco del produttivo la possibilità di insediare attività ricettive, terziarie, di università, congressuali per un minimo dell ‘80% di Slp (compreso il produttivo) e di attività di servizio alle imprese e Aspi per un massimo del 20% di Slp di cui non più del 50% per attività commerciali. Zone B e C e Campo Volo Meno sviluppato il futuro dei restanti 150mila mq di Mirafiori, suddivisi nei lotti B e C. “Questi terreni – prosegue Zangola – saranno’ destinati a ospitare in prevalenza attività manifatturiere. Ci sono già giunte sette manifestazioni di interesse fra cui quella di Prima Industrie, azienda innovativa che si occupa di laser, e della Italcar di Rivalta, specializzata in veicoli elettrici. Scopo del master pian sarà definire condizioni e tempi per l’insediamento di imprese”. Nessuna idea, invece, sul futuro del Campo Volo: per i 600mila mq fra Torino e Collegno, che s’intrecciano con la riqualificazione di corso Marche, il futuro resta tutto in salita.