Dopo il lockdown, dopo un’estate torrida e con il timore di nuove restrizioni alla nostra vita di relazione ed al nostro lavoro, può capitare che crescano intemperanze tanto all’interno delle famiglie quanto tra coinquilini di uno stesso condominio.
E’ il caso, avvenuto effettivamente, di chi, preso da astio nei confronti del suo vicino di casa, aveva iniziato ad insultarlo, ad affiggere alla porta del suo alloggio cartelli ingiuriosi e ad imbrattare la porta ed il muro. Queste manifestazioni di disistima non sono piaciute al destinatario delle stesse che ha chiesto al proprietario dell’alloggio abitato dal vicino insolente di intervenire per far sì che cessassero tali azioni poste in essere nei suoi confronti.
Il proprietario dell’alloggio locato al signore un po’ maleducato lo ha citato in giudizio chiedendo che venisse dichiarato risolto il contratto per fatto e colpa del conduttore.
La causa, dopo il primo grado e l’appello, è approdata in Cassazione e la Suprema Corte, con sua ordinanza 20 ottobre 2020 ha stabilito che il comportamento tenuto dall’inquilino costituisce inadempimento contrattuale in quanto concretizza un abuso della cosa locata ed il proprietario dei muri avrebbe dovuto rispondere verso gli altri per fatto proprio se non avesse risolto il contratto.
E’ una sentenza che afferma che nel caso di specie ci troviamo di fronte ad una violazione dell’art. 1587 c.c. che stabilisce che il conduttore deve servirsi della cosa (nel nostro caso dell’immobile locatogli) per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti desumersi dalle circostanze. Fare rientrare nella violazione di questa previsione la maleducazione di un inquilino nei confronti di altri coinquilini ci pare una tesi piuttosto ardua, tuttavia è un precedente che potrà servire a quei proprietari locatori che, a volte, vengono subissati dalle lamentele degli altri abitanti del condominio per atteggiamenti scorretti ed incivili dei propri conduttori.
Avv. Maria Franzetta
Studio Legale Franzetta Dassano
riproduzione riservata
Diversi anni fa, facendo una ricerca per altri motivi, per caso mi sono imbattuta in una legge finanziaria che prevedeva il pagamento della tassa di registro prevista per le omologhe di separazioni anche quando nel verbale veniva alienato, a titolo gratuito o oneroso, un immobile al coniuge.
Fu un’illuminazione che mi portò ad inserire nei verbali di separazione consensuale i trasferimenti immobiliari tra i coniugi, ovviamente inserendo nei verbali stessi tutte le dichiarazioni e clausole richieste dalla legge per la redazione di un atto pubblico di compravendita immobiliare.
Ad un certo punto, tuttavia, alcuni giudici iniziarono a non omologare più atti simili in quanto non avrebbero potuto accertare l’esistenza dei requisiti di legge per la loro validità e quindi sottoscrivere in qualità di pubblico ufficiale atti di trasferimento immobiliare.
Pertanto i verbali che contenevano la volontà di trasferimento di immobili assumevano il valore di “compromesso” e l’atto pubblico doveva essere necessariamente rogato da un notaio.
Di diverso avviso era la Corte di Cassazione, ma i giudici di merito continuavano a non operare i trasferimenti di proprietà che venivano inseriti nelle separazioni consensuali o nelle sentenze di divorzio congiunto.
A dissipare ogni dubbio è intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite che con sua sentenza n. 21761 del 29 luglio 2021 ha ritenuto valide le clausole contenute nel divorzio congiunto o nel verbale di separazione consensuale che attribuiscano ad uno dei coniugi o alla prole la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili.
Poiché quegli accordi di trasferimento sono contenuti in un verbale redatto da un ausiliario del Giudice fa fede di quanto in esso contenuto ed assume la forma di atto pubblico e costituisce titolo valido per la trascrizione. Tuttavia per essere validi i trasferimenti operati in questo modo devono contenere l’attestazione da parte del cancelliere che le parti hanno prodotto gli atti e rese le dichiarazioni che la legge richiede per il regolare trasferimento di beni immobili.
Il trasferimento di un immobile in sede di separazione consensuale o di divorzio congiunto è sicuramente molto vantaggioso in quanto oltre ad eliminare ogni eventuale causa di discordia tra gli ex coniugi che non dovranno più tornare sull’argomento dell’attribuzione all’uno o all’altro di essi dell’immobile che in sede di separazione avevano deciso che restasse tutto ad uno di essi mentre, ripensandoci, non saranno più tanto sicuri della decisione presa, si evita di dover scegliere un notaio per la stipula del rogito (in questo caso il notaio è il giudice aiutato dal cancelliere) e,molto importante, si ha un risparmio sulle imposte e tasse che graverebbero sul trasferimento immobiliare se fatto, come di norma, davanti ad un notaio. Infatti una normativa del 1987 stabilisce l’esenzione dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa per tutti i provvedimenti giudiziari resi nelle cause di divorzio o di separazione dei coniugi.
Avv. Maria Franzetta
Studio Legale Franzetta Dassano
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Dopo il lockdown, dopo un’estate torrida e con il timore di nuove restrizioni alla nostra vita di relazione ed al nostro lavoro, può capitare che crescano intemperanze tanto all’interno delle famiglie quanto tra coinquilini di uno stesso condominio.
E’ il caso, avvenuto effettivamente, di chi, preso da astio nei confronti del suo vicino di casa, aveva iniziato ad insultarlo, ad affiggere alla porta del suo alloggio cartelli ingiuriosi e ad imbrattare la porta ed il muro. Queste manifestazioni di disistima non sono piaciute al destinatario delle stesse che ha chiesto al proprietario dell’alloggio abitato dal vicino insolente di intervenire per far sì che cessassero tali azioni poste in essere nei suoi confronti.
Il proprietario dell’alloggio locato al signore un po’ maleducato lo ha citato in giudizio chiedendo che venisse dichiarato risolto il contratto per fatto e colpa del conduttore.
La causa, dopo il primo grado e l’appello, è approdata in Cassazione e la Suprema Corte, con sua ordinanza 20 ottobre 2020 ha stabilito che il comportamento tenuto dall’inquilino costituisce inadempimento contrattuale in quanto concretizza un abuso della cosa locata ed il proprietario dei muri avrebbe dovuto rispondere verso gli altri per fatto proprio se non avesse risolto il contratto.
E’ una sentenza che afferma che nel caso di specie ci troviamo di fronte ad una violazione dell’art. 1587 c.c. che stabilisce che il conduttore deve servirsi della cosa (nel nostro caso dell’immobile locatogli) per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti desumersi dalle circostanze. Fare rientrare nella violazione di questa previsione la maleducazione di un inquilino nei confronti di altri coinquilini ci pare una tesi piuttosto ardua, tuttavia è un precedente che potrà servire a quei proprietari locatori che, a volte, vengono subissati dalle lamentele degli altri abitanti del condominio per atteggiamenti scorretti ed incivili dei propri conduttori.
Avv. Maria Franzetta
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