IL NOSTRO INQUILINO MOLESTA I VICINI? NOI GLI RISOLVIAMO IL CONTRATTO!

Dopo il lockdown, dopo un’estate torrida e con il timore di nuove restrizioni alla nostra vita di relazione ed al nostro lavoro, può capitare che crescano intemperanze tanto all’interno delle famiglie quanto tra coinquilini di uno stesso condominio.

E’ il caso, avvenuto effettivamente, di chi, preso da astio nei confronti del suo vicino di casa, aveva iniziato ad insultarlo, ad affiggere alla porta del suo alloggio cartelli ingiuriosi e ad imbrattare la porta ed il muro. Queste manifestazioni di disistima non sono piaciute  al destinatario delle stesse che ha chiesto al proprietario dell’alloggio abitato dal vicino insolente di intervenire per far sì che cessassero tali azioni poste in essere nei suoi confronti.

Il proprietario dell’alloggio locato al signore un po’ maleducato lo ha citato in giudizio chiedendo che venisse dichiarato risolto il contratto per fatto e colpa del conduttore.

La causa, dopo il primo grado e l’appello, è approdata in Cassazione e la Suprema Corte, con sua ordinanza 20 ottobre 2020 ha stabilito che il comportamento tenuto dall’inquilino costituisce inadempimento contrattuale in quanto concretizza un abuso della cosa locata ed il proprietario dei muri avrebbe dovuto rispondere verso gli altri per fatto proprio se non avesse risolto il contratto.

E’ una sentenza che afferma che nel caso di specie ci troviamo di fronte ad una violazione dell’art. 1587 c.c. che stabilisce che il conduttore deve servirsi della cosa (nel nostro caso dell’immobile locatogli) per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti desumersi dalle circostanze. Fare rientrare nella violazione di questa previsione la maleducazione di un inquilino nei confronti di altri coinquilini ci pare una tesi piuttosto ardua, tuttavia è un precedente che potrà servire a quei proprietari locatori che, a volte, vengono subissati dalle lamentele degli altri abitanti del condominio per atteggiamenti scorretti ed incivili dei propri conduttori.

Avv. Maria Franzetta

Studio Legale Franzetta Dassano

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Divorzio e trasferimento di immobile: ora è più facile ed economico

Diversi anni fa, facendo una ricerca per altri motivi, per caso mi sono imbattuta in una legge finanziaria che prevedeva il pagamento della tassa di registro prevista per le omologhe di separazioni  anche quando nel verbale veniva alienato, a titolo gratuito o oneroso, un immobile al coniuge.

Fu un’illuminazione che mi portò ad inserire nei verbali di separazione consensuale i trasferimenti immobiliari tra i coniugi, ovviamente inserendo nei verbali stessi tutte le dichiarazioni e clausole richieste dalla legge per la redazione di un atto pubblico di compravendita immobiliare.

Ad un certo punto, tuttavia, alcuni giudici iniziarono a non omologare più atti simili in quanto non avrebbero potuto accertare l’esistenza dei requisiti di legge per la loro validità e quindi sottoscrivere in qualità di pubblico ufficiale atti di trasferimento immobiliare.

Pertanto i verbali che contenevano la volontà di trasferimento di immobili assumevano il valore di “compromesso” e l’atto pubblico doveva essere necessariamente rogato da un notaio.

Di diverso avviso era la Corte di Cassazione, ma i giudici di merito continuavano a non operare i trasferimenti di proprietà che venivano inseriti nelle separazioni consensuali o nelle sentenze di divorzio congiunto.

A dissipare ogni dubbio è intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite che con sua sentenza n. 21761 del 29 luglio 2021 ha ritenuto valide le clausole contenute nel divorzio congiunto o nel verbale di separazione consensuale che attribuiscano ad uno dei coniugi o alla prole la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili.

Poiché quegli accordi di trasferimento sono contenuti in un verbale redatto da un ausiliario del Giudice fa fede di quanto in esso contenuto ed assume la forma di atto pubblico  e costituisce titolo valido per la trascrizione. Tuttavia per essere validi i trasferimenti operati in questo modo devono contenere l’attestazione da parte del cancelliere che le parti hanno prodotto gli atti e rese le dichiarazioni che la legge richiede per il regolare trasferimento di beni immobili.

Il trasferimento di un immobile in sede di separazione consensuale o di divorzio congiunto è sicuramente molto vantaggioso in quanto oltre ad eliminare ogni eventuale causa di discordia tra gli ex coniugi che non dovranno più tornare sull’argomento dell’attribuzione all’uno o all’altro di essi dell’immobile che in sede di separazione avevano deciso che restasse tutto ad uno di essi mentre, ripensandoci, non saranno più tanto sicuri della decisione presa, si evita di dover scegliere un notaio per la stipula del rogito (in questo caso il notaio è il giudice aiutato dal cancelliere) e,molto importante, si ha un risparmio sulle imposte e tasse che graverebbero sul trasferimento immobiliare se fatto, come di norma, davanti ad un notaio. Infatti una normativa del 1987 stabilisce l’esenzione dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa per tutti i provvedimenti giudiziari resi nelle cause di divorzio o di separazione dei coniugi.

Avv. Maria Franzetta

Studio Legale Franzetta Dassano

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IL NOSTRO INQUILINO MOLESTA I VICINI? NOI GLI RISOLVIAMO IL CONTRATTO!

Dopo il lockdown, dopo un’estate torrida e con il timore di nuove restrizioni alla nostra vita di relazione ed al nostro lavoro, può capitare che crescano intemperanze tanto all’interno delle famiglie quanto tra coinquilini di uno stesso condominio.

E’ il caso, avvenuto effettivamente, di chi, preso da astio nei confronti del suo vicino di casa, aveva iniziato ad insultarlo, ad affiggere alla porta del suo alloggio cartelli ingiuriosi e ad imbrattare la porta ed il muro. Queste manifestazioni di disistima non sono piaciute  al destinatario delle stesse che ha chiesto al proprietario dell’alloggio abitato dal vicino insolente di intervenire per far sì che cessassero tali azioni poste in essere nei suoi confronti.

Il proprietario dell’alloggio locato al signore un po’ maleducato lo ha citato in giudizio chiedendo che venisse dichiarato risolto il contratto per fatto e colpa del conduttore.

La causa, dopo il primo grado e l’appello, è approdata in Cassazione e la Suprema Corte, con sua ordinanza 20 ottobre 2020 ha stabilito che il comportamento tenuto dall’inquilino costituisce inadempimento contrattuale in quanto concretizza un abuso della cosa locata ed il proprietario dei muri avrebbe dovuto rispondere verso gli altri per fatto proprio se non avesse risolto il contratto.

E’ una sentenza che afferma che nel caso di specie ci troviamo di fronte ad una violazione dell’art. 1587 c.c. che stabilisce che il conduttore deve servirsi della cosa (nel nostro caso dell’immobile locatogli) per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti desumersi dalle circostanze. Fare rientrare nella violazione di questa previsione la maleducazione di un inquilino nei confronti di altri coinquilini ci pare una tesi piuttosto ardua, tuttavia è un precedente che potrà servire a quei proprietari locatori che, a volte, vengono subissati dalle lamentele degli altri abitanti del condominio per atteggiamenti scorretti ed incivili dei propri conduttori.

Avv. Maria Franzetta

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NEGOZIAZIONE ASSISTITA – COME SEPARARSI IN TEMPO DI COVID 19

Questo anno 2020 che volge al termine passerà alla storia come l’anno del Covid 19 e del lockdown. Un anno in cui quasi tutti siamo stati costretti a rimanere a casa per lunghi periodi in una convivenza cui la vita moderna ci ha disabituati.
Noi avvocati siamo stati più volte richiesti di presentare ricorsi per separazione essendo divenuta la convivenza conflittuale al massimo.
Il Covid 19 ha portato con sé anche la chiusura di molti luoghi, anche di lavoro, molto frequentati e tra questi i Tribunali in cui le udienze, specie quelle di diritto civile, sono state effettuate da remoto o mediante il deposito di memorie. Ciò ha reso difficoltoso quel lavoro che, ante Covid, era svolto davanti al Giudice con la presenza delle parti e dei rispettivi avvocati.
In questa situazione come si può garantire ai coniugi che non vanno più d’accordo il diritto a separarsi? Nel 2014 il nostro legislatore ha previsto la possibilità di addivenire ugualmente alla separazione senza dover necessariamente trovarsi davanti al Presidente del Tribunale ma ricorrendo alla Negoziazione assistita che non è altro che l’accordo sulle condizioni che dovranno sovrintendere alla separazione preso con l’assistenza di un legale per parte e nello studio di uno di essi.
In pratica i coniugi si trovano nello studio di uno dei propri avvocati e, con il loro ausilio, si accordano sulle condizioni della separazione relative alla destinazione dei beni in comune, all’affidamento ed al diritto di visita dei figli ed all’eventuale assegno di mantenimento o contributo al mantenimento della prole. Una volta raggiunto l’accordo, su impulso di uno dei legali, viene portato al Pubblico Ministero che, se non ravvisa irregolarità, da il proprio nulla osta ottenuto il quale, uno dei due avvocati lo comunica all’Ufficiale dello Stato Civile per l’annotazione sull’atto di matrimonio.
La negoziazione assistita ha lo stesso valore e produce gli stessi effetti dell’omologazione della separazione consensuale fatta davanti al Presidente del Tribunale, ma ha tempi più brevi ed evita ai coniugi di doversi necessariamente recare in Tribunale con perdita di ore lavorative svolgendosi il tutto in uno studio legale.
Avv. Maria Franzetta
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Sfratti: fermi tutti fino alla fine di dicembre!

Con una mossa a sorpresa il Parlamento, nel convertire in Legge il Decreto cosiddetto “Cura Italia” che, tra gli altri provvedimenti, per venire incontro alla popolazione colpita dalla pandemia, prevedeva la sospensione delle esecuzioni degli sfratti fino al 31 agosto 2020 in modo da consentire a chi fosse sfrattato di riuscire a reperire altra sistemazione, ha “prorogato la proroga” fino al 31 dicembre 2020.

Non è compito di chi scrive prendere posizione sulla giustezza del provvedimento o meno, cosa che lascio fare ai lettori, è mio compito spiegare in cosa consista questa proroga e come opera.

Innanzitutto v’è da fare un distinguo: una cosa è la convalida dello sfratto che è emessa dal Giudice ed ha la forza di una sentenza, altro è l’esecuzione della convalida che viene posta in essere dagli Ufficiali Giudiziari, una volta che il Giudice ha convalidato lo sfratto e lo ha dichiarato esecutivo e nel caso di diniego da parte dell’inquilino. Gli Ufficiali Giudiziari notificano a quest’ultimo il giorno in cui si recheranno presso l’immobile oggetto dello sfratto per provvedere a riconsegnarlo al proprietario.

La Legge 17 luglio 2020 n. 77, tra le altre norme, ha previsto che venga sospesa fino al 31 dicembre 2020 questa seconda fase dello sfratto quindi, anche se il Giudice ha emesso un provvedimento di rilascio e la data indicata dallo stesso giudice per l’esecuzione volontaria è già spirata, gli Ufficiali Giudiziari non potranno intervenire per eseguire forzatamente il provvedimento stesso.

La proroga delle esecuzioni, quindi, non sospende l’emissione dei provvedimenti di sfratto da parte del Giudice né impedisce che il proprietario dell’immobile possa proporre una causa di sfratto, impedisce unicamente l’intervento degli Ufficiali Giudiziari che, anche se avevano già fissato e comunicato allo sfrattato la data in cui sarebbero intervenuti, dovranno soprassedere alla stessa e rifissarla a partire dal 1 gennaio 2021.

Prima della Legge cosiddetta “equo canone” e per diversi anni successivamente alla stessa, era invalsa l’abitudine per i vari Governi che si succedevano a Palazzo Chigi di prorogare l’esecuzione degli sfratti pronunciati per finita locazione o per necessità mentre venivano eseguiti normalmente gli sfratti basati sulla morosità del conduttore. La Legge 77/2020 prevede che siano sospese le esecuzioni di tutti i provvedimenti di sfratto compresi quelli per morosità e riguarda tanto le locazioni abitative quanto quelle diverse dall’abitazione.

Una piccola notazione a margine di questa notizia: le proroghe precedenti cui ho appena accennato erano state oggetto di vari ricorsi alla Corte Costituzionale che, in più occasioni, ne aveva dichiarato l’illegittimità per essere contrarie al dettato della nostra Costituzione.

Avv. Maria Franzetta

Studio Legale Franzetta Dassano  

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Assegno di mantenimento al tempo del coronavirus

Ad impossibilia nemo tenetur dicevano i nostri avi latini per significare che nessuno è tenuto a fare ciò che gli è impossibile. Ma è proprio, sempre, vero?

Dalla fine di febbraio 2020 stiamo attraversando un periodo di pandemia dovuta al diffondersi del virus Covid 19 ed il nostro Governo è intervenuto a salvaguardia della salute degli italiani restringendone la libertà di spostamento, di aggregazione e, quindi, anche di lavoro. Ciò ha provocato la quasi paralisi dell’economia del nostro Paese che ha visto sospendere le attività in gran parte delle imprese commerciali, industriali, artigiane e professionali. I lavoratori dipendenti sono stati messi in cassa integrazione mentre gli autonomi hanno goduto unicamente di un assegno di 600 euro così come previsto dal decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri.

In una situazione di assoluta precarietà economica il Governo ha previsto slittamenti del pagamento di tasse, bollette, affitti ma si è dimenticato di quello che è un contributo che molti italiani sono costretti ad aggiungere alle varie spese ricorrenti mensili che incidono sul loro reddito: Il contributo nel mantenimento dei figli e del coniuge nelle coppie separate.

Come può una persona versare l’assegno mensile al proprio ex coniuge se il suo reddito è stato decurtato nel caso di intervento della cassa integrazione o azzerato nel caso di lavoratore autonomo che ha dovuto tenere chiusa la propria attività?

I decreti emanati man mano che la pandemia avanzava nulla hanno previsto al proposito per cui l’obbligo di contribuire persiste nonostante tutto. E veniamo ai nostri avi: come fare se “ad impossibilia nemo tenetur?” il problema non è di facile soluzione. In tempi non “infetti”, di fronte a mutate condizioni economiche indipendentemente dalla volontà dell’obbligato, si potrebbe fare ricorso al Tribunale chiedendo la modifica delle condizioni della separazione o del divorzio. Ma la pandemia ha fatto in modo che venissero sospese anche le attività giudiziarie che riprenderanno il 30 giugno prossimo (fino a ieri la ripresa dell’attività dei Tribunali era fissata per il 30 luglio 2020) salvo le urgenze. Ma la modifica delle condizioni della separazione o divorzio non è classificata vertenza urgente! Vi sono opinioni contrarie cui, tuttavia, non mi sento di aderire conoscendo la situazione del Tribunale di Torino. Diverso sarebbe nel caso in cui gli ex coniugi fossero d’accordo sulla modifica che potrebbe avvenire mediante la negoziazione assistita nello studio di uno dei due avvocati (necessariamente uno per parte e non uno per entrambi come nel caso di separazione o modifica consensuale dinanzi al Tribunale) senza la necessità di doversi trovare davanti al Giudice.

Io ritengo che, in questo periodo, l’obbligato, che versi in condizioni economiche disagiate per l’effetto delle restrizioni dovute al coronavirus, possa versare una somma minore del dovuto, così come nelle sue possibilità, giustificandola con le ristrettezze economiche in cui è venuto a trovarsi e con la promessa di ripristino della somma originaria una volta che la situazione economica sarà ritornata ai livelli precedenti. Non ritengo, invece, che possa sottrarsi totalmente al contributo. Successivamente, quando la situazione di emergenza sarà rientrata, qualora le condizioni economiche dell’obbligato al contributo non dovessero migliorare, potrà fare ricorso al Tribunale per la modifica delle condizioni di separazione o divorzio.

Avv. Maria Franzetta

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