Categoria: diritto civile

IL NOSTRO INQUILINO MOLESTA I VICINI? NOI GLI RISOLVIAMO IL CONTRATTO!

Dopo il lockdown, dopo un’estate torrida e con il timore di nuove restrizioni alla nostra vita di relazione ed al nostro lavoro, può capitare che crescano intemperanze tanto all’interno delle famiglie quanto tra coinquilini di uno stesso condominio.

E’ il caso, avvenuto effettivamente, di chi, preso da astio nei confronti del suo vicino di casa, aveva iniziato ad insultarlo, ad affiggere alla porta del suo alloggio cartelli ingiuriosi e ad imbrattare la porta ed il muro. Queste manifestazioni di disistima non sono piaciute  al destinatario delle stesse che ha chiesto al proprietario dell’alloggio abitato dal vicino insolente di intervenire per far sì che cessassero tali azioni poste in essere nei suoi confronti.

Il proprietario dell’alloggio locato al signore un po’ maleducato lo ha citato in giudizio chiedendo che venisse dichiarato risolto il contratto per fatto e colpa del conduttore.

La causa, dopo il primo grado e l’appello, è approdata in Cassazione e la Suprema Corte, con sua ordinanza 20 ottobre 2020 ha stabilito che il comportamento tenuto dall’inquilino costituisce inadempimento contrattuale in quanto concretizza un abuso della cosa locata ed il proprietario dei muri avrebbe dovuto rispondere verso gli altri per fatto proprio se non avesse risolto il contratto.

E’ una sentenza che afferma che nel caso di specie ci troviamo di fronte ad una violazione dell’art. 1587 c.c. che stabilisce che il conduttore deve servirsi della cosa (nel nostro caso dell’immobile locatogli) per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti desumersi dalle circostanze. Fare rientrare nella violazione di questa previsione la maleducazione di un inquilino nei confronti di altri coinquilini ci pare una tesi piuttosto ardua, tuttavia è un precedente che potrà servire a quei proprietari locatori che, a volte, vengono subissati dalle lamentele degli altri abitanti del condominio per atteggiamenti scorretti ed incivili dei propri conduttori.

Avv. Maria Franzetta

Studio Legale Franzetta Dassano

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Divorzio e trasferimento di immobile: ora è più facile ed economico

Diversi anni fa, facendo una ricerca per altri motivi, per caso mi sono imbattuta in una legge finanziaria che prevedeva il pagamento della tassa di registro prevista per le omologhe di separazioni  anche quando nel verbale veniva alienato, a titolo gratuito o oneroso, un immobile al coniuge.

Fu un’illuminazione che mi portò ad inserire nei verbali di separazione consensuale i trasferimenti immobiliari tra i coniugi, ovviamente inserendo nei verbali stessi tutte le dichiarazioni e clausole richieste dalla legge per la redazione di un atto pubblico di compravendita immobiliare.

Ad un certo punto, tuttavia, alcuni giudici iniziarono a non omologare più atti simili in quanto non avrebbero potuto accertare l’esistenza dei requisiti di legge per la loro validità e quindi sottoscrivere in qualità di pubblico ufficiale atti di trasferimento immobiliare.

Pertanto i verbali che contenevano la volontà di trasferimento di immobili assumevano il valore di “compromesso” e l’atto pubblico doveva essere necessariamente rogato da un notaio.

Di diverso avviso era la Corte di Cassazione, ma i giudici di merito continuavano a non operare i trasferimenti di proprietà che venivano inseriti nelle separazioni consensuali o nelle sentenze di divorzio congiunto.

A dissipare ogni dubbio è intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite che con sua sentenza n. 21761 del 29 luglio 2021 ha ritenuto valide le clausole contenute nel divorzio congiunto o nel verbale di separazione consensuale che attribuiscano ad uno dei coniugi o alla prole la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili.

Poiché quegli accordi di trasferimento sono contenuti in un verbale redatto da un ausiliario del Giudice fa fede di quanto in esso contenuto ed assume la forma di atto pubblico  e costituisce titolo valido per la trascrizione. Tuttavia per essere validi i trasferimenti operati in questo modo devono contenere l’attestazione da parte del cancelliere che le parti hanno prodotto gli atti e rese le dichiarazioni che la legge richiede per il regolare trasferimento di beni immobili.

Il trasferimento di un immobile in sede di separazione consensuale o di divorzio congiunto è sicuramente molto vantaggioso in quanto oltre ad eliminare ogni eventuale causa di discordia tra gli ex coniugi che non dovranno più tornare sull’argomento dell’attribuzione all’uno o all’altro di essi dell’immobile che in sede di separazione avevano deciso che restasse tutto ad uno di essi mentre, ripensandoci, non saranno più tanto sicuri della decisione presa, si evita di dover scegliere un notaio per la stipula del rogito (in questo caso il notaio è il giudice aiutato dal cancelliere) e,molto importante, si ha un risparmio sulle imposte e tasse che graverebbero sul trasferimento immobiliare se fatto, come di norma, davanti ad un notaio. Infatti una normativa del 1987 stabilisce l’esenzione dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa per tutti i provvedimenti giudiziari resi nelle cause di divorzio o di separazione dei coniugi.

Avv. Maria Franzetta

Studio Legale Franzetta Dassano

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IL NOSTRO INQUILINO MOLESTA I VICINI? NOI GLI RISOLVIAMO IL CONTRATTO!

Dopo il lockdown, dopo un’estate torrida e con il timore di nuove restrizioni alla nostra vita di relazione ed al nostro lavoro, può capitare che crescano intemperanze tanto all’interno delle famiglie quanto tra coinquilini di uno stesso condominio.

E’ il caso, avvenuto effettivamente, di chi, preso da astio nei confronti del suo vicino di casa, aveva iniziato ad insultarlo, ad affiggere alla porta del suo alloggio cartelli ingiuriosi e ad imbrattare la porta ed il muro. Queste manifestazioni di disistima non sono piaciute  al destinatario delle stesse che ha chiesto al proprietario dell’alloggio abitato dal vicino insolente di intervenire per far sì che cessassero tali azioni poste in essere nei suoi confronti.

Il proprietario dell’alloggio locato al signore un po’ maleducato lo ha citato in giudizio chiedendo che venisse dichiarato risolto il contratto per fatto e colpa del conduttore.

La causa, dopo il primo grado e l’appello, è approdata in Cassazione e la Suprema Corte, con sua ordinanza 20 ottobre 2020 ha stabilito che il comportamento tenuto dall’inquilino costituisce inadempimento contrattuale in quanto concretizza un abuso della cosa locata ed il proprietario dei muri avrebbe dovuto rispondere verso gli altri per fatto proprio se non avesse risolto il contratto.

E’ una sentenza che afferma che nel caso di specie ci troviamo di fronte ad una violazione dell’art. 1587 c.c. che stabilisce che il conduttore deve servirsi della cosa (nel nostro caso dell’immobile locatogli) per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti desumersi dalle circostanze. Fare rientrare nella violazione di questa previsione la maleducazione di un inquilino nei confronti di altri coinquilini ci pare una tesi piuttosto ardua, tuttavia è un precedente che potrà servire a quei proprietari locatori che, a volte, vengono subissati dalle lamentele degli altri abitanti del condominio per atteggiamenti scorretti ed incivili dei propri conduttori.

Avv. Maria Franzetta

Studio Legale Franzetta Dassano

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NEGOZIAZIONE ASSISTITA – COME SEPARARSI IN TEMPO DI COVID 19

Questo anno 2020 che volge al termine passerà alla storia come l’anno del Covid 19 e del lockdown. Un anno in cui quasi tutti siamo stati costretti a rimanere a casa per lunghi periodi in una convivenza cui la vita moderna ci ha disabituati.
Noi avvocati siamo stati più volte richiesti di presentare ricorsi per separazione essendo divenuta la convivenza conflittuale al massimo.
Il Covid 19 ha portato con sé anche la chiusura di molti luoghi, anche di lavoro, molto frequentati e tra questi i Tribunali in cui le udienze, specie quelle di diritto civile, sono state effettuate da remoto o mediante il deposito di memorie. Ciò ha reso difficoltoso quel lavoro che, ante Covid, era svolto davanti al Giudice con la presenza delle parti e dei rispettivi avvocati.
In questa situazione come si può garantire ai coniugi che non vanno più d’accordo il diritto a separarsi? Nel 2014 il nostro legislatore ha previsto la possibilità di addivenire ugualmente alla separazione senza dover necessariamente trovarsi davanti al Presidente del Tribunale ma ricorrendo alla Negoziazione assistita che non è altro che l’accordo sulle condizioni che dovranno sovrintendere alla separazione preso con l’assistenza di un legale per parte e nello studio di uno di essi.
In pratica i coniugi si trovano nello studio di uno dei propri avvocati e, con il loro ausilio, si accordano sulle condizioni della separazione relative alla destinazione dei beni in comune, all’affidamento ed al diritto di visita dei figli ed all’eventuale assegno di mantenimento o contributo al mantenimento della prole. Una volta raggiunto l’accordo, su impulso di uno dei legali, viene portato al Pubblico Ministero che, se non ravvisa irregolarità, da il proprio nulla osta ottenuto il quale, uno dei due avvocati lo comunica all’Ufficiale dello Stato Civile per l’annotazione sull’atto di matrimonio.
La negoziazione assistita ha lo stesso valore e produce gli stessi effetti dell’omologazione della separazione consensuale fatta davanti al Presidente del Tribunale, ma ha tempi più brevi ed evita ai coniugi di doversi necessariamente recare in Tribunale con perdita di ore lavorative svolgendosi il tutto in uno studio legale.
Avv. Maria Franzetta
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Sfratti: fermi tutti fino alla fine di dicembre!

Con una mossa a sorpresa il Parlamento, nel convertire in Legge il Decreto cosiddetto “Cura Italia” che, tra gli altri provvedimenti, per venire incontro alla popolazione colpita dalla pandemia, prevedeva la sospensione delle esecuzioni degli sfratti fino al 31 agosto 2020 in modo da consentire a chi fosse sfrattato di riuscire a reperire altra sistemazione, ha “prorogato la proroga” fino al 31 dicembre 2020.

Non è compito di chi scrive prendere posizione sulla giustezza del provvedimento o meno, cosa che lascio fare ai lettori, è mio compito spiegare in cosa consista questa proroga e come opera.

Innanzitutto v’è da fare un distinguo: una cosa è la convalida dello sfratto che è emessa dal Giudice ed ha la forza di una sentenza, altro è l’esecuzione della convalida che viene posta in essere dagli Ufficiali Giudiziari, una volta che il Giudice ha convalidato lo sfratto e lo ha dichiarato esecutivo e nel caso di diniego da parte dell’inquilino. Gli Ufficiali Giudiziari notificano a quest’ultimo il giorno in cui si recheranno presso l’immobile oggetto dello sfratto per provvedere a riconsegnarlo al proprietario.

La Legge 17 luglio 2020 n. 77, tra le altre norme, ha previsto che venga sospesa fino al 31 dicembre 2020 questa seconda fase dello sfratto quindi, anche se il Giudice ha emesso un provvedimento di rilascio e la data indicata dallo stesso giudice per l’esecuzione volontaria è già spirata, gli Ufficiali Giudiziari non potranno intervenire per eseguire forzatamente il provvedimento stesso.

La proroga delle esecuzioni, quindi, non sospende l’emissione dei provvedimenti di sfratto da parte del Giudice né impedisce che il proprietario dell’immobile possa proporre una causa di sfratto, impedisce unicamente l’intervento degli Ufficiali Giudiziari che, anche se avevano già fissato e comunicato allo sfrattato la data in cui sarebbero intervenuti, dovranno soprassedere alla stessa e rifissarla a partire dal 1 gennaio 2021.

Prima della Legge cosiddetta “equo canone” e per diversi anni successivamente alla stessa, era invalsa l’abitudine per i vari Governi che si succedevano a Palazzo Chigi di prorogare l’esecuzione degli sfratti pronunciati per finita locazione o per necessità mentre venivano eseguiti normalmente gli sfratti basati sulla morosità del conduttore. La Legge 77/2020 prevede che siano sospese le esecuzioni di tutti i provvedimenti di sfratto compresi quelli per morosità e riguarda tanto le locazioni abitative quanto quelle diverse dall’abitazione.

Una piccola notazione a margine di questa notizia: le proroghe precedenti cui ho appena accennato erano state oggetto di vari ricorsi alla Corte Costituzionale che, in più occasioni, ne aveva dichiarato l’illegittimità per essere contrarie al dettato della nostra Costituzione.

Avv. Maria Franzetta

Studio Legale Franzetta Dassano  

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Quando il tradimento paga …. Il tradito

“ora che siamo, finalmente, separati, sai che ti dico? Durante il matrimonio ti ho tradito con Giovanni!”

Inutile ripicca e magra consolazione per l’ex moglie e guai in vista per l’amante che potrebbe vedersi citare in giudizio e condannare al risarcimento dei danni a favore del marito tradito.

E’ quanto è avvenuto al Sig. Tizio che, in costanza di matrimonio della signora Nevia con il signor Caio, aveva avuto una relazione con Nevia che, una volta ottenuta la separazione da Caio ha pensato bene di fargli del male raccontandogli del tradimento e inducendo, di conseguenza, Caio a dubitare della sua paternità nei confronti del figlio nato nel periodo in cui Nevia intratteneva la tresca con Tizio. Caio, sentendosi leso negli affetti e nell’onore ha citato in giudizio Tizio per sentirlo condannare al risarcimento dei danni morali subiti a causa del comportamento di Tizio e Nevia.

La vertenza è giunta all’attenzione della suprema Corte di Cassazione che con sua ordinanza del marzo 2019 ha affermato che i doveri che derivano ai coniugi dal matrimonio hanno natura giuridica e la loro violazione non trova necessariamente sanzione solo nelle misure tipiche previste dal diritto di famiglia, quale l’addebito della separazione, discendendo dalla natura giuridica degli obblighi suddetti che la relativa violazione, ove cagioni la lesione dei diritti costituzionalmente protetti, possa integrare gli estremi dell’illecito civile e dare luogo ad un’autonoma azione volta al risarcimento dei danni non patrimoniali ai sensi dell’art. 2059 c.c., senza che la mancanza di pronuncia di addebito in sede di separazione sia a questa preclusiva”.

La Suprema Corte ha sancito in tal modo la possibilità per il coniuge tradito di richiedere oltre all’addebito della separazione (come si diceva una volta “la separazione per colpa”) un risarcimento del danno laddove sia stato leso un suo diritto inviolabile quale, ad esempio, quello alla salute o all’onorabilità.

Pertanto, ai fini della richiesta di risarcimento del danno non è sufficiente allegare la condotta adulterina, ma è necessario che questa condotta, per lo sconvolgimento che provoca nell’atro coniuge, determini un pregiudizio alla salute o, comunque, un danno alla sua dignità personale.

Nel caso di specie la Corte di Cassazione ha affermato che, sebbene l’amante non sia soggetto all’obbligo di fedeltà coniugale, può configurarsi una sua responsabilità quando il diritto violato sia quello alla dignità ed all’onore.

Quando, cioè, dal modo con cui è stata condotta la relazione extraconiugale, l’amante abbia violato o concorso a violare la dignità e l’onore del coniuge tradito come, ad esempio, nel caso in cui l’amante si sia vantato della propria conquista con persone che conoscano il coniuge tradito o abbia diffuso immagini che mostrino gli amanti insieme.

Morale: Se tradimento ha da essere, che sia molto discreto!

Avv. Maria Franzetta

Studio Legale Franzetta Dassano

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Revocatoria!?! – Chi era costei?

Ho mutuato una celebre frase dei Promessi Sposi, pronunciata da Don Abbondio a proposito del filosofo Carneide, per introdurre un istituto giuridico che non è conosciuto dai più e coloro che lo conoscono lo associano al fallimento dove è prevista la “revocatoria fallimentare” che è il potere concesso al Giudice di dichiarare invalidi gli atti di disposizione del patrimonio, tanto a titolo gratuito che oneroso, compiuti dal fallito nell’anno  o nei due anni precedenti la dichiarazione di fallimento.

Nel nostro Codice Civile, accanto alla revocatoria fallimentare è prevista la Revocatoria Ordinaria cioè l’azione volta a fare dichiarare inefficaci gli atti dispositivi del patrimonio del debitore da questi effettuati, tanto a titolo gratuito che oneroso, e che producono o potrebbero produrre la perdita della garanzia del credito. Essa non è altro, quindi, che un mezzo di conservazione della garanzia patrimoniale al fine di non pregiudicare le ragioni del creditore.

L’art. 2901 c.c. stabilisce, infatti, che “il creditore, anche se il credito è soggetto a condizione o a termine, può domandare che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni.” Ed il successivo art. 2903 prevede che “l’azione revocatoria si prescrive in cinque anni dalla data dell’atto!.

Dall’esame dei due articoli sopra riportati risulta che se il debitore di Tizio vendesse un immobile di sua proprietà a Caio e non avesse un patrimonio residuo che possa garantire comunque a Tizio che il suo credito verrà pagato, questi potrebbe citare in giudizio il suo debitore e Caio per fare dichiarare inefficace l’atto di compravendita.

Tuttavia la legge tutela coloro che sono restati invischiati in certi maneggi messi in atto per evitare di pagare uno o più debiti concedendo loro la possibilità di provare che non erano a conoscenza della situazione debitoria del venditore, quindi di aver acquistato in buona fede. La presunzione di buona fede viene a cadere nel caso in cui il prezzo della compravendita sia sproporzionato in rapporto al valore del bene compravenduto come nel caso di acquisto di un immobile di pregio per poche decine di euro.

L’esempio fatto non deve trarre in inganno perché non solo le compravendite possono essere revocate, ma tutti gli atti dispositivi del patrimonio del debitore quali, ad esempio, la costituzione di un fondo patrimoniale per la famiglia, l’iscrizione di una garanzia reale su un immobile relativamente ad un debito già scaduto, il conferimento di beni o denaro in società di capitali, la rinunzia ad una eredità, e così via tutti quegli atti che possono portare ad una diminuzione del patrimonio del debitore, diminuzione immediata (compravendita) o probabile in futuro (ipoteca).

Pertanto, è opportuno, in presenza di debiti, evitare di ricorrere a “finte vendite” o altri éscamotage per evitare di essere assoggettati ad espropriazione immobiliare perché si potrebbe incorrere in un’azione revocatoria che si risolverebbe unicamente in un aggravio di spese.

Avv. Maria Franzetta

Studio Legale Franzetta Dassano

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Se mamma e papà si fossero impegnati a farmi nascere più alta…!!!

Quante volte avremmo voluto misurare anche solo qualche centimetro in più…si donne…in particolare scrivo proprio a voi…magari per sentirci più attraenti senza sopportare il dolore di vertiginosi tacchi.

Purtroppo, ad una di noi, il desiderio di essere più alta di 160 cm. non è stato animato da una così futile ragione bensì dall’esigenza di ottenere un posto di lavoro che le permettesse di sostentarsi.

Questo è il caso di una donna candidata alla procedura di assunzione di personale con qualifica di Capo Servizio Treno a seguito di un bando emesso dall’azienda Trenitalia, tuttavia esclusa per deficit staturale.

Giunti in Cassazione, il giudice di legittimità non ha potuto far altro che confermare quanto già deciso in grado d’appello.

Infatti la Suprema Corte ha disposto che il limite staturale di 160 cm., indicato quale requisito indispensabile nella suddetta procedura di assunzione del personale, costituisca una discriminazione indiretta, in quanto “non oggettivamente giustificato né comprovato nella sua pertinenza e proporzionalità alle mansioni” di Capo Servizio Treno.

Pertanto, la summenzionata discriminazione indiretta è semplicemente fondata sul sesso e, purtroppo, noi donne siamo consapevoli che gli uomini molto spesso superano con “facilità innata” quel limite di altezza che molte di noi a stento riescono a raggiungere a piedi nudi.

Infatti la Corte, a sostegno di quanto suesposto, ha inoltre evidenziato che
allorquando una norma secondaria preveda una statura minima identica per uomini e donne in quanto presupponga la non sussistenza della diversità di statura riscontrabile, ictu oculi, tra i due sessi comportando, per l’effetto, una discriminazione indiretta a sfavore di queste ultime; il giudice ordinario incidentalmente ne apprezza la legittimità ai fini della disapplicazione valutando la funzionalità del requisito richiesto rispetto alle mansioni da doversi svolgere.

Tanto più che, nel caso di specie, l’azienda non ha assolto il proprio onere probatorio dimostrando la rigorosa rispondenza del limite staturale alla funzionalità ed alla sicurezza del servizio da svolgere avallando la necessità di una congrua giustificazione della statura minima in riferimento alle mansioni comportate dalla succitata qualifica.

Quindi donne, è ad oggi chiaro anche grazie all’intervento della nostra Suprema Corte come non sia necessario misurare 160 cm. (al pari dei nostri uomini) per poter assolvere al meglio le mansioni di Capo Servizio Treno.

Cosa servirebbero tanti centimetri in più per perlustrare il treno prima della partenza, disporre la chiusura delle porte e segnalare il via libera al macchinista del treno, controllare il possesso e la regolarità dei biglietti da parte dei passeggeri, timbrare i biglietti, fornire informazioni sugli orari ai passeggeri, disporre l’accensione e regolare le luci, il riscaldamento e l’aria condizionata, compilare rapporti sull’andamento del viaggio e sull’affollamento del treno, intervenire nel caso di comportamenti inopportuni da parte dei viaggiatori e segnalarli alla polizia ferroviaria nei casi più gravi…tutto fattibile anche con un’altezza di 158 cm..

Dott.ssa Silvia Giovanna Martini

Studio Legale Franzetta Dassano

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NEVE E GHIACCIO SUI MARCIAPIEDI?

E’ inverno: tempo di neve! A chi non è capitato di dover affrontare la neve in città nei propri spostamenti da casa al lavoro? E specie quando si ha fretta gli scivoloni sono in agguato e non è raro vedere qualche persona, specie se “diversamente giovane”, venire portata con l’autoambulanza in ospedale per la riduzione di eventuali fratture o, comunque, essere curata per i traumi seguenti all’impatto con la “bianca coltre”.in questi casi i malcapitati possono richiedere il risarcimento dei danni subiti? E a chi?

Normalmente chi ha l’obbligo della manutenzione delle strade, dei marciapiedi e, in ogni caso, dei luoghi comuni deve adoperarsi affinchè siano puliti e sgomberi da qualsiasi elemento che possa procurare danno agli utenti del luogo stesso. Il codice civile, infatti, dichiara la responsabilità di chi ha in custodia dei beni per il danno cagionato dagli stessi salvo che provi il caso fortuito.

E’ di pochi giorni fa una decisione della Corte di Cassazione che era stata chiamata a decidere sulla responsabilità o meno del condominio in ordine alla caduta di un anziano che percorreva una stradina interna al condominio stesso che era coperta di neve e di fogliame che la rendevano viscida. La Suprema Corte, preso atto delle risultanze istruttorie dei primi due gradi di giudizio, ha ritenuto non applicabile al caso di specie la norma sopra richiamata avendo ritenuto che la caduta della persona anziana si era verificata per il comportamento incauto della stessa che si era avventurata su una strada leggermente in salita coperta di neve (l’istruttoria aveva escluso la presenza di fogliame non rimosso); in questo comportamento la Corte ravvisava quel caso fortuito che è sufficiente ad escludere il nesso causale tra l’incidente occorso e la responsabilità del condominio per la sua causazione.

Morale: in questi giorni di freddo intenso che favorisce la presenza di ghiaccio sulle strade tanto pubbliche che private, stiamo attenti perché potremmo trovarci a subire un danno e a non poterne chiedere il risarcimento.

Avv. Maria Franzetta

Studio Legale Franzetta Dassano

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