Da qualche tempo anche nel Nord Italia si assiste al proliferare di Terrazze a livello, i cosiddetti Attici, nelle costruzioni signorili. Gli attici sono tipici dell’Italia centro meridionale dove, per la mitezza del clima, corrono meno rischi di danneggiarsi.
E’ tanto bello crogiolarsi al sole mentre si sorseggia una bibita sul terrazzo della propria abitazione all’ultimo piano di un condominio e contemporaneamente godere della vista di un bel panorama quale quello che si può ammirare a Torino dalla terrazza di un amico di chi scrive e da dove sembra di toccare la Mole, i Cappuccini e la Basilica di Superga.
Bello, si. Ma stiamo attenti che ogni medaglia ha due facce, la prima ed il suo verso. La bellezza del panorama, il piacere di prendere il sole sulla terrazza della propria abitazione hanno come contropartita l’obbligo di mantenerla in efficienza quando la terrazza stessa rappresenta la copertura degli alloggi ad essa sottostanti.
Ci troviamo al cospetto di due previsioni di legge in materia di Condominio e precisamente all’art. 1122 ed all’art. 1126 c.c.
L’art. 1122 c.c. prende in esame la situazione che si viene a creare quando delle parti che sono destinate all’uso comune dei condomini siano state attribuite in proprietà o in uso ad uno di essi. Ad esempio, appunto, la terrazza a livello prospiciente l’alloggio dell’ultimo piano cui serve e che è attribuito, di norma, in proprietà.
Ora, secondo quanto stabilisce quella norma, il proprietario o, comunque, chi utilizza in modo esclusivo tale terrazza non vi può fare costruzioni o lavori in genere che rechino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o, anche solo, al decoro architettonico dell’edificio.
Questa norma limita fortemente quella che è l’essenza del diritto di proprietà e cioè l’assolutezza dello stesso, normalmente si dice “è casa mia e faccio quello che mi pare”; ma quando casa nostra è anche una parte importante della casa degli altri condomini, come nel caso che stiamo esaminando, il tetto, allora non si può fare più ciò che si vuole, ma bisogna evitare che ciò che si fa rechi danno agli altri.
Parimenti, l’art. 1126 c.c., sempre nell’ottica che la terrazza a livello, pur essendo di proprietà o di uso esclusivo di un solo condomino, serve da copertura agli alloggi sottostanti stabilisce che le spese per la riparazione o ricostruzione delle stesse vanno suddivise per un terzo a carico del proprietario dell’alloggio cui ineriscono e per i restanti due terzi a carico di tutto l’edificio o della parte di esso cui la terrazza a livello serve.
Proprio relativamente alle spese per la riparazione della terrazza a livello la Corte di Cassazione, con una sua recentissima ordinanza (gennaio 2019), nell’affermare il principio che il proprietario della terrazza è tenuto alla manutenzione della stessa e che le spese vanno suddivise tra egli ed i condomini cui la terrazza serve, ha anche esonerato il proprietario da tale responsabilità nel caso in cui i lavori di riparazione vengano osteggiati dagli altri condomini.
Nel caso di cui si è occupata la Cassazione, il proprietario dell’alloggio cui ineriva la terrazza a livello aveva posto in essere un’attività rivolta al restauro della stessa al fine di impedire infiltrazioni di umidità nell’alloggio sottostante, tuttavia proprio il proprietario dell’alloggio coperto dalla terrazza aveva fatto in modo che tali lavori non proseguissero giungendo a sollecitare dal Comune dei provvedimenti che impedissero l’effettuazione delle opere necessarie alla manutenzione della terrazza stessa.
La Suprema corte ha dato ragione al proprietario della terrazza che si era adoperato per evitare i danni che poi si erano verificati in quanto tale sua diligente attività era stata fermata proprio da chi, poi, ha subito i danni che avevano portato alla vertenza.
La Cassazione ha, infatti, stabilito che tutti i condomini sono tenuti ad effettuare le opere di manutenzione della terrazza a livello secondo quanto stabilito dall’art, 1126 c.c. il proprietario può esimersi dalla responsabilità solo qualora ricorra un caso fortuito, la forza maggiore o la colpa di un terzo che, nel caso che ci occupa è consistita nell’opposizione colpevole del condomino alla diligente attività del proprietario della terrazza.
Avv. Maria Franzetta
Studio Legale Franzetta Dassano
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